Das Ende aller Unklarheiten

Neben der Bewertung einer Immobilie erlaubt RealEstimate die Analyse der Risiken der Investition. Durch die entwickelten Risikoanalysen wird der Einfluss der Variabilität des Marktes quantifizierbar. Risikoanalysen können hinsichtlich unterschiedlicher Aspekte erstellt werden. Es kann festgestellt werden, wie individuell angenommene Szenarien die Wertentwicklung der Immobilie beeinflussen.

Von der Einzelbewertung bis zur komplexen Risikoanalyse

RealEstimate ist auf die ganzheitliche Betrachtung von Immobilienportfolios ausgerichtet. Alle Immobilien innerhalb eines Portfolios werden nach den gleichen Standards bewertet und die Analysen werden konsistent für das gesamte Portfolio durchgeführt. Durch eine vergleichende Gegenüberstellung unterschiedlicher Liegenschaften kann ein Portfolio optimal zusammengestellt werden.

Darüber hinaus können Kombinationseffekte zwischen Immobilien und Finanzmarktprodukten berücksichtigt werden. Insbesondere kann der Liquiditätsplan einer Immobilie gemeinsam mit den Krediten zu ihrer Finanzierung analysiert werden. Die detaillierte Ausgabe erwarteter Zahlungsströme unterstützt eine effiziente Finanzierungsplanung.

Wertermittlung in einer neuen Dimension

Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl unvorhersagbarer Faktoren beeinflusst, welche die zukünftigen Zahlungsströme einer Immobilieninvestition bestimmen. Das neue Verfahren von RealEstimate basiert auf der Modellierung und der Simulation der zufälligen Entwicklung relevanter Einflussfaktoren und daraus resultierender Zahlungsströme. Anhand der Verteilung der Simulationsergebnisse kann eine Bewertung und Risikoanalyse vorgenommen werden.

RealEstimate versteht unter dem Wert einer Immobilie im Wesentlichen den erwarteten Barwert aller zukünftigen Zahlungsströme, die mit ihr im Zusammenhang stehen. Dies ist ein üblicher Ansatz in der Finanzmathematik.

Die Modellierung und Simulation der Marktentwicklung

Relevante Einflussfaktoren für das Ergebnis einer Immobilieninvestition sind unter anderem Mietkonditionen, Stabilität und Bonität von Mietverhältnissen, Leerstandszeiten, Anschlusskonditionen, Betriebskosten usw.

Die zukünftige Marktentwicklung wird von RealEstimate für jeden Einflussfaktor durch ein Modell für die zufällige Entwicklung spezifiziert. Als Spezialfall können auch feste Szenarien vorgegeben werden.

Der Analyseprozess in RealEstimate basiert auf der Erzeugung zukünftiger Szenarien mittels Zufallssimulation auf Grundlage des gewählten Modells. Aus den Ergebnissen der Simulation werden die dadurch bestimmten Zahlungsströme erzeugt und die statistische Verteilung des Barwertes der Investition ermittelt. Dieses Verfahren wird als Monte-Carlo-Verfahren bezeichnet und in vielen Bereichen der Naturwissenschaften und der Finanzmathematik eingesetzt.

Der Wert einer Immobilie als erwarteter Barwert aller zukünftigen Zahlungsströme ist gerade der Mittelwert über alle Simulationsergebnisse.

Individuelle Parameter

Folgende Größen können simuliert werden:

Unsicherheiten in bestehenden Mietverträgen

Das Mietausfallwagnis ergibt sich aus der Bonität des Mieters. Der Ausfall von Mietzahlungen wird simuliert auf Basis einer Bonität, die für jeden Mieter individuell angegeben werden kann.

Leerstandzeiten

Die Dauer eines eventuellen Leerstands nach Beendigung eines Mietvertrags wird nach einer spezifizierten Verteilung simuliert.

Anschlussmietverträge

Die Mietpreise in Anschlussmietverträgen können an simulierte Einflussfaktoren, wie z.B. einen Mietindex oder einen Inflationsindex, gekoppelt werden.

Anschlussverträge für Betriebskosten

Die Betriebskosten können wie die Anschlussmietverträge an Einflussfaktoren geknüpft werden. Alternativ ist eine Kopplung an den Jahresrohertrag möglich.

Alles andere als riskant: Die Risikoanalyse

Neben der Berechnung des Wertes einer Immobilie bietet RealEstimate eine umfassende Risikoanalyse an, wobei zwei Arten der Risikobetrachtung grundsätzlich unterschieden werden:

Zum einen die Quantifizierung der Unsicherheiten, die sich aus der Marktvariabilität ergeben, zum anderen die Betrachtung der Werte bei Änderung von Eingabe- und Modellparametern (Szenario-Risiko). Die Risikokennzahlen der Risikoanalyse werden mit mathematischen Methoden bestimmt.

Risikokennzahlen für Marktvariabilität: Varianz, Konfidenzintervalle und Value-at-Risk.

Der Analyseprozess beruht auf der Simulation der zukünftigen Marktentwicklung. Aus der statistischen Verteilung der Simulationsergebnisse ergeben sich Risikokennzahlen. Die Spannweite der Verteilung der Simulationsergebnisse gibt Aufschluss über das Risiko der zukünftigen Wertentwicklung.

In RealEstimate kann das Risiko durch die Varianz oder Konfidenzintervalle quantifiziert werden. Ein Konfidenzintervall zu einem Schätzwert ist der Bereich, in dem ein gewisser Anteil aller simulierten Ergebnisse liegt. Die Breite des Intervalls gibt an, wie sehr man diesem Schätzwert vertrauen kann: Ein breites Konfidenzintervall deutet auf eine große Unsicherheit hin, ein schmales Intervall wiederum lässt den Schluss auf eine sehr stabile Schätzung zu.

Darüber hinaus kann RealEstimate das VaR (Value-at-Risk) ermitteln. VaR ist ein Standardrisikomaß im Finanzsektor und gibt den Wert des Verlustes in einer bestimmten Risikoposition an (z. B. eines Portfolios von Immobilien), der mit einer gegebenen Wahrscheinlichkeit und in einem gegebenen Zeithorizont nicht überschritten wird.

Sensitivität auf Eingabeparameter: Szenario-Risiko

Unter Szenario-Risiko versteht man die Wertänderung einer Investition bei Änderung des Wertes eines oder mehrerer Parameter. Beispielsweise könnte man die Änderung des Wertes einer Immobilie bei einer Erhöhung der Zinskurve um einen Basispunkt und gleichzeitig einer Verminderung der erwarteten Inflationsrate um zwei Basispunkte betrachten.

Mit diesen Zahlen können Sie arbeiten

Das Ergebnis einer RealEstimate-Analyse im Einzelnen

Das Ergebnis eines Analyseprozesses in RealEstimate enthält zu jedem Element des Portfolios und zusammenfassend für das gesamte Portfolio sowohl den erwarteten Wert (Mittelwert) als auch die Varianz folgender Größen:

1. Den Barwert der Zahlungsströme 2. Einen Plan für die modellierten Zahlungen, gegliedert nach Art der Zahlungen 3. Einen Plan mit den Barwerten der modellierten Zahlungen 4. Einen Übersichts-Zahlungsplan, in dem die modellierten Zahlungen jährlich oder quartalsweise zusammengefasst werden.

Zusätzlich werden für Immobilien beziehungsweise Kredite deren Restwert oder die noch zu tilgende Summe am Ende des Investitionszeitraums angegeben.

Bei einer erweiterten Risikoberechnung werden neben den oben genannten Größen folgende Ergebnisse gegliedert:

1. Bei Szenario Risiko: Verursachte Änderung im Wert des Objektes und für einzelne Zahlungen 2. Bei Berechung von Konfidenzintervallen: Grenzen des Konfidenzintervalls für den Wert des Objektes und für einzelne Zahlungen 3. Bei Berechung von Value-at-Risk:: VaR für den Wert des Objektes

Jeder Baustein zählt

Die umfassende Darstellung einer Immobile in RealEstimate beinhaltet die Spezifikation der für die Analyse relevanten Charakteristiken einer Immobilie und der mit der Immobilie verknüpften Kredite.

Die Immobilie

Eine Immobilie wird durch ihre Flächen (Maßzahl und Maßeinheit), ihre Restnutzungsdauer und ihren Bodenwert beschrieben.

Teil der Immobilienbeschreibung sind ferner die bestehenden Verträge wie Miet- und Dienstleistungsverträge (die nicht umlegbare Kosten betreffen). Diese beinhalten die dazugehörigen Flächen, Beginn und Ende des Vertrages, Fälligkeitsdatum, Frequenz der Zahlungen, den Preis und im Falle von Mietverträgen auch den Namen des Mieters.

Die nach den Verträgen zu zahlenden Beträge können Preise pro Mieteinheit, pro Fläche oder ein Gesamtbetrag sein. Die zu zahlenden Beträge können über die Zeit hinweg festgeschrieben sein oder sich in Abhängigkeit von einem anderen Wert, z.B. einem Index, anpassen.

Zur Beschreibung einer Immobilie gehört auch, an welche objektspezifische Einflussfaktoren die zukünftige Entwicklung (z.B. Leerstände, Konditionen für Anschlussverträge) geknüpft ist.

RealEstimate erlaubt eine Betrachtung all dieser Größen.

Die Kredite

Die Berücksichtigung einer Fremdfinanzierung über Kredite mit verschiedenen Arten von Zins- und Tilgungsplänen ist in RealEstimate ebenfalls möglich.

Die Definition eines Kredits beinhaltet Beschreibung der Auszahlung des Darlehens, die Verzinsungs- und Tilgungsplanung, Fälligkeitsdatum, Frequenz der Zahlungen und eventuelle Sonderkonditionen. Die Auszahlung des Darlehens kann in einer Summe oder stufenweise stattfinden.

Die Tilgung kann durch feste Tilgungsraten oder Annuitäten erfolgen. Neben den regelmäßigen Tilgungen können auch Sondertilgungen vereinbart werden.

Notwendige Anschlussfinanzierungen werden von RealEstimate berücksichtigt.

Folgende Funktionen des Tools RealEstimate sind für zukünftige Versionen geplant:

• Simulation des Zinsniveaus: Das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung über das Ende der Zinsbindung von Krediten hinaus kann im Rahmen eines geeigneten Zinsmodells quantifiziert werden. Die Auswirkungen von zusätzlichen Finanzmarktprodukten auf das Zinsrisiko können im Portfolio dargestellt werden.
• Lebenszykluskosten: Lebenszykluskosten überschreiten in wenigen Jahren Herstellungs- oder Erwerbskosten. Im Rahmen der Bewertung einer Immobilie für die Eigennutzung spielen die gesamten Betriebskosten bzw. Lebenszykluskosten eine wesentliche Rolle bei der Rentabilitätsrechnung. Bei vermieteten Immobilien ist deren Einfluss auf die erzielbaren Mietpreise zu betrachten.
• Simulation von Energiekosten: Energiekosten sind ein wesentlicher Treiber der Lebenszykluskosten. Energiepreise werden modelliert.
• Energieanalyse: Eine Modellierung der Energieflüsse in einer Immobilie ermöglicht die Herleitung des Energieverbrauchs.
• Optimierung der Energie: Auf Basis der Energieanalyse ist eine Optimierung der Regelung der klimatechnischen Anlagen (Klimaanlage, Heizung, Ventilation) unter Berücksichtigung erwünschter klimatischer Zustände (Temperatur, Feuchtigkeit) möglich.
• Optimierung des Energieverbrauchs: Der Energieverbrauch kann durch eine Umstrukturierung des Gebäudes und der Nutzung minimiert werden. Dabei können Umbaukosten mitberücksichtigt werden.